Dane szczegółowe książki
Umowa deweloperska: konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron / Gliniecki, Bartłomiej
Autorzy
Tytuł
Umowa deweloperska: konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron
Wydawnictwo
Warszawa: Wolters Kluwer Polska, 2012
Numer wydania
Stan prawny na 1 marca 2012
ISBN
9788326407130
Hasła przedmiotowe
Informacje dodatkowe
Opis fizyczny 495 s. ; 21 cm.
Spis treści
pokaż spis treści
Wykaz skrótów 13
Wstęp 17
Rozdział 1 Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym 21
1.1. Uwagi wprowadzające 21
1.2. Organizacja i ewolucja systemu budownictwa mieszkaniowego w Polsce
po 1945 r. 23
1.3. Wydajność polskiego budownictwa mieszkaniowego na tle innych gospodarek narodowych 32
1.4. Geneza działalności deweloperskiej w Polsce 36
1.5. Istota działalności deweloperskiej 41
1.6. Podsumowanie 50
Rozdział 2 Umowa deweloperska w wybranych obcych systemach prawnych analiza normatywna 52
2.1. Niemcy 52
2.2. Austria 70
2.3. Francja 77
2.4. Belgia 81
2.5. Holandia 86
2.6. Hiszpania 88
2.7. Włochy 91
2.8. Unia Europejska 95
2.9. Podsumowanie 98
Rozdział 3 Determinanty prawnej charakterystyki umowy deweloperskiej 102
3.1. Umowa deweloperska na tle umów inwestycyjnych w budownictwie 102
3.2. Podstawowe elementy stosunku zobowiązaniowego 109
3.2.1. Treść umowy deweloperskiej 109
3.2.2. Przedmiot umowy 117
3.2.3. Strony umowy 120
3.3. Związki umowy deweloperskiej z wybranymi typami umów 126
3.3.2. Umowa przedwstępna 133
3.3.3. Umowa rezerwacyjna 141
3.3.4. Umowa sprzedaży 145
3.3.5. Umowa zlecenia 153
3.3.6. Spółdzielcza umowa o budowę lokalu 156
3.4. Charakter prawny umowy deweloperskiej 158
3.4.1. Umowa z art. 9 u.w.l. a umowa deweloperska w świetle przepisów chroniących prawa nabywców 158
3.4.2. Od contractus innominatus do umowy nazwanej? 166
3.4.3. Cechy stosunku prawnego kreowanego przez umowę deweloperską 175
3.5. Podsumowanie 184
Rozdział 4 Normatywne aspekty umowy deweloperskiej zagadnienia podstawowe 186
4.1. Przesłanki warunkujące zawarcie umowy deweloperskiej 186
4.1.1. Tytuł prawny do nieruchomości 189
4.1.2. Projekt budowlany 197
4.1.3. Pozwolenie na budowę 199
4.2. Forma umowy deweloperskiej 201
4.3. Odpowiedzialność osób trzecich w związku z zawarciem umowy deweloperskiej 208
4.3.1. Notariusz 208
4.3.2. Bank prowadzący rachunek powierniczy 212
4.3.3. Gwarant 215
4.3.4. Osoba zobowiązana do sporządzenia prospektu informacyjnego 216
4.3.5. Powiatowy organ nadzoru budowlanego 217
4.4. Reżim prawny umowy deweloperskiej 218
4.4.1. Ustawy 219
4.4.2. Natura stosunku prawnego 228
4.4.3. Dobre obyczaje i zasady współżycia społecznego 235
4.5. Prawo właściwe dla umowy deweloperskiej 247
4.6. Rozwiązanie umowy deweloperskiej 257
4.7. Podsumowanie 267
Rozdział 5 Elementy konstrukcyjne treści umowy deweloperskiej w ujęciu funkcjonalnym 269
5.1. Uwagi wprowadzające 269
5.2. Funkcja konstytutywna dla zobowiązania z umowy deweloperskiej 272
5.2.1. Główne obowiązki dewelopera 274
5.2.2. Główne obowiązki nabywcy 277
5.2.3. Przedmiot umowy 281
5.3. Funkcja porządkująca spełnianie głównych obowiązków stron 285
5.3.1. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych 286
5.3.2. Sposób zapłaty kolejnych części ceny 288
5.3.3. Ostateczne określenie powierzchni przedmiotu umowy i ceny 290
5.3.4. Procedura odbioru przedmiotu umowy 294
5.3.5. Termin wydania przedmiotu umowy nabywcy 303
5.3.6. Termin i miejsce zawarcia umowy wyodrębniającej nieruchomość na rzecz nabywcy 307
5.4. Funkcja stabilizująca stosunek prawny pomiędzy stronami 311
5.4.1. Kary umowne 312
5.4.2. Ograniczenie możliwości przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na osobę trzecią 320
5.4.3. Sposoby i konsekwencje składania oświadczeń woli przez strony 323
5.5. Funkcja informacyjna 325
5.5.1. Oświadczenie dewelopera o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, braku jej obciążeń oraz praw osób trzecich 328
5.5.2. Oświadczenie dewelopera o uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę 329
5.5.3. Oświadczenie nabywcy o obejmującym go małżeńskim ustroju majątkowym 331
5.6. Podsumowanie 334
Rozdział 6 Ochrona kontraktowych interesów nabywcy i dewelopera 336
6.1. Umowa deweloperska jako umowa szczególnego zaufania pomiędzy
stronami 336
6.2. Zasady ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego 346
6.2.1. Uwagi ogólne 346
6.2.2. Zasada etapowego finansowania przedsięwzięcia przez nabywcę 348
6.2.3. Zasada ścisłej wzajemności świadczeń dewelopera i nabywcy 350
6.2.4. Zasada ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę 353
6.2.5. Zasada udzielenia nabywcy informacji przed kontraktowej 355
6.2.6. Zasada inicjatywy dewelopera w formułowaniu propozycji treści
umowy 358
6.2.7. Zasada ekwiwalentności sankcji umownych 360
6.2.8. Zasada semiimperatywności norm wynikających z przepisów ustawy 363
6.2.9. Zasada odrębnego zaspokojenia roszczeń nabywców w postępowaniu upadłościowym 365
6.3. Obowiązki informacyjne stron umowy deweloperskiej 366
6.3.1. Prospekt informacyjny 366
6.3.2. Pożądane elementy treści umowy deweloperskiej 370
6.3.3. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego 373
6.3.4. Obowiązek zachowania jednoznaczności (przejrzystości) treści umowy 376
6.4. Zabezpieczenie spełnienia świadczenia pieniężnego i jego zwrotu w razie niewykonania umowy 377
6.4.1. Uwagi ogólne 377
6.4.2. Rachunek powierniczy 381
6.4.3. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa 391
6.4.4. Depozyt notarialny 396
6.4.5. Depozyt sądowy 397
6.4.6. Poręczenie 399
6.4.7. Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym 400
6.4.8. Inne sposoby zabezpieczeń 402
6.5. Postanowienia umów deweloperskich uznane za niedozwolone 403
6.5.1. Główne obszary interesów dewelopera poddane ochronie w treści umów deweloperskich 403
6.5.2. Zmiana ceny przedmiotu umowy przez dewelopera 406
6.5.3. Inna zmiana umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej
przyczyny 408
6.5.4. Możliwość odstąpienia od umowy przez dewelopera w przypadku nieterminowej zapłaty części ceny przez nabywcę 411
6.5.5. Dokonywanie odbioru przedmiotu umowy przez dewelopera w zastępstwie nabywcy 415
6.5.6. Wyłączenie albo istotne ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie czy niewłaściwe wykonanie umowy 416
6.5.7. Niesymetryczne uzależnienie możliwości wykonania przez nabywcę prawa odstąpienia od umowy od zapłaty odstępnego 419
6.5.8. Uzależnienie rozliczenia z nabywcą odstępującym od umowy od zawarcia przez dewelopera umowy z inną osobą 420
6.6. Odpowiedzialność za niewykonanie albo nienależyte wykonanie
zobowiązania 422
6.6.1. Niewykonanie umowy przez dewelopera 422
6.6.2. Niewykonanie umowy przez nabywcę 432
6.6.3. Niewłaściwe wykonywanie robót budowlanych 435
6.6.4. Wadliwe wyodrębnienie części nieruchomości 439
6.6.5. Wady przedmiotu umowy 442
6.6.6. Pozostałe przypadki odpowiedzialności dewelopera lub nabywcy 448
6.7. Wpływ ogłoszenia upadłości dewelopera na wykonanie umowy 451
6.7.1. Sytuacja prawna nabywców pośród innych wierzycieli upadłego dewelopera 451
6.7.2. Skutki ogłoszenia upadłości dewelopera dla nabywców w dotychczasowym stanie prawnym 454
6.7.3. Odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów 463
6.8. Podsumowanie 472
Rozdział 7 Wnioski 475
7.1. Społeczne znaczenie umowy deweloperskiej oraz jej prawne
wyodrębnienie 475
7.2. Uzasadnienie potrzeby uchwalenia ustawy dotyczącej umów
deweloperskich 478
7.3. Proponowane rozwiązania legislacyjne 483
7.4. Wpływ przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na praktykę obrotu antycypacja skutków regulacji 495
Załącznik 1 Dobre praktyki formułowania treści umowy deweloperskiej 498
Załącznik 2 Rozwój prac nad projektem ustawy chroniącej prawa nabywców w umowach deweloperskich w latach 2002-2008 506
Załącznik 3 Wykresy i tabele 518
Wykaz orzeczeń 527
Bibliografia … 535
Wstęp 17
Rozdział 1 Społeczne uwarunkowania modelu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym 21
1.1. Uwagi wprowadzające 21
1.2. Organizacja i ewolucja systemu budownictwa mieszkaniowego w Polsce
po 1945 r. 23
1.3. Wydajność polskiego budownictwa mieszkaniowego na tle innych gospodarek narodowych 32
1.4. Geneza działalności deweloperskiej w Polsce 36
1.5. Istota działalności deweloperskiej 41
1.6. Podsumowanie 50
Rozdział 2 Umowa deweloperska w wybranych obcych systemach prawnych analiza normatywna 52
2.1. Niemcy 52
2.2. Austria 70
2.3. Francja 77
2.4. Belgia 81
2.5. Holandia 86
2.6. Hiszpania 88
2.7. Włochy 91
2.8. Unia Europejska 95
2.9. Podsumowanie 98
Rozdział 3 Determinanty prawnej charakterystyki umowy deweloperskiej 102
3.1. Umowa deweloperska na tle umów inwestycyjnych w budownictwie 102
3.2. Podstawowe elementy stosunku zobowiązaniowego 109
3.2.1. Treść umowy deweloperskiej 109
3.2.2. Przedmiot umowy 117
3.2.3. Strony umowy 120
3.3. Związki umowy deweloperskiej z wybranymi typami umów 126
3.3.2. Umowa przedwstępna 133
3.3.3. Umowa rezerwacyjna 141
3.3.4. Umowa sprzedaży 145
3.3.5. Umowa zlecenia 153
3.3.6. Spółdzielcza umowa o budowę lokalu 156
3.4. Charakter prawny umowy deweloperskiej 158
3.4.1. Umowa z art. 9 u.w.l. a umowa deweloperska w świetle przepisów chroniących prawa nabywców 158
3.4.2. Od contractus innominatus do umowy nazwanej? 166
3.4.3. Cechy stosunku prawnego kreowanego przez umowę deweloperską 175
3.5. Podsumowanie 184
Rozdział 4 Normatywne aspekty umowy deweloperskiej zagadnienia podstawowe 186
4.1. Przesłanki warunkujące zawarcie umowy deweloperskiej 186
4.1.1. Tytuł prawny do nieruchomości 189
4.1.2. Projekt budowlany 197
4.1.3. Pozwolenie na budowę 199
4.2. Forma umowy deweloperskiej 201
4.3. Odpowiedzialność osób trzecich w związku z zawarciem umowy deweloperskiej 208
4.3.1. Notariusz 208
4.3.2. Bank prowadzący rachunek powierniczy 212
4.3.3. Gwarant 215
4.3.4. Osoba zobowiązana do sporządzenia prospektu informacyjnego 216
4.3.5. Powiatowy organ nadzoru budowlanego 217
4.4. Reżim prawny umowy deweloperskiej 218
4.4.1. Ustawy 219
4.4.2. Natura stosunku prawnego 228
4.4.3. Dobre obyczaje i zasady współżycia społecznego 235
4.5. Prawo właściwe dla umowy deweloperskiej 247
4.6. Rozwiązanie umowy deweloperskiej 257
4.7. Podsumowanie 267
Rozdział 5 Elementy konstrukcyjne treści umowy deweloperskiej w ujęciu funkcjonalnym 269
5.1. Uwagi wprowadzające 269
5.2. Funkcja konstytutywna dla zobowiązania z umowy deweloperskiej 272
5.2.1. Główne obowiązki dewelopera 274
5.2.2. Główne obowiązki nabywcy 277
5.2.3. Przedmiot umowy 281
5.3. Funkcja porządkująca spełnianie głównych obowiązków stron 285
5.3.1. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych 286
5.3.2. Sposób zapłaty kolejnych części ceny 288
5.3.3. Ostateczne określenie powierzchni przedmiotu umowy i ceny 290
5.3.4. Procedura odbioru przedmiotu umowy 294
5.3.5. Termin wydania przedmiotu umowy nabywcy 303
5.3.6. Termin i miejsce zawarcia umowy wyodrębniającej nieruchomość na rzecz nabywcy 307
5.4. Funkcja stabilizująca stosunek prawny pomiędzy stronami 311
5.4.1. Kary umowne 312
5.4.2. Ograniczenie możliwości przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na osobę trzecią 320
5.4.3. Sposoby i konsekwencje składania oświadczeń woli przez strony 323
5.5. Funkcja informacyjna 325
5.5.1. Oświadczenie dewelopera o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, braku jej obciążeń oraz praw osób trzecich 328
5.5.2. Oświadczenie dewelopera o uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę 329
5.5.3. Oświadczenie nabywcy o obejmującym go małżeńskim ustroju majątkowym 331
5.6. Podsumowanie 334
Rozdział 6 Ochrona kontraktowych interesów nabywcy i dewelopera 336
6.1. Umowa deweloperska jako umowa szczególnego zaufania pomiędzy
stronami 336
6.2. Zasady ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego 346
6.2.1. Uwagi ogólne 346
6.2.2. Zasada etapowego finansowania przedsięwzięcia przez nabywcę 348
6.2.3. Zasada ścisłej wzajemności świadczeń dewelopera i nabywcy 350
6.2.4. Zasada ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę 353
6.2.5. Zasada udzielenia nabywcy informacji przed kontraktowej 355
6.2.6. Zasada inicjatywy dewelopera w formułowaniu propozycji treści
umowy 358
6.2.7. Zasada ekwiwalentności sankcji umownych 360
6.2.8. Zasada semiimperatywności norm wynikających z przepisów ustawy 363
6.2.9. Zasada odrębnego zaspokojenia roszczeń nabywców w postępowaniu upadłościowym 365
6.3. Obowiązki informacyjne stron umowy deweloperskiej 366
6.3.1. Prospekt informacyjny 366
6.3.2. Pożądane elementy treści umowy deweloperskiej 370
6.3.3. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego 373
6.3.4. Obowiązek zachowania jednoznaczności (przejrzystości) treści umowy 376
6.4. Zabezpieczenie spełnienia świadczenia pieniężnego i jego zwrotu w razie niewykonania umowy 377
6.4.1. Uwagi ogólne 377
6.4.2. Rachunek powierniczy 381
6.4.3. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa 391
6.4.4. Depozyt notarialny 396
6.4.5. Depozyt sądowy 397
6.4.6. Poręczenie 399
6.4.7. Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym 400
6.4.8. Inne sposoby zabezpieczeń 402
6.5. Postanowienia umów deweloperskich uznane za niedozwolone 403
6.5.1. Główne obszary interesów dewelopera poddane ochronie w treści umów deweloperskich 403
6.5.2. Zmiana ceny przedmiotu umowy przez dewelopera 406
6.5.3. Inna zmiana umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej
przyczyny 408
6.5.4. Możliwość odstąpienia od umowy przez dewelopera w przypadku nieterminowej zapłaty części ceny przez nabywcę 411
6.5.5. Dokonywanie odbioru przedmiotu umowy przez dewelopera w zastępstwie nabywcy 415
6.5.6. Wyłączenie albo istotne ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie czy niewłaściwe wykonanie umowy 416
6.5.7. Niesymetryczne uzależnienie możliwości wykonania przez nabywcę prawa odstąpienia od umowy od zapłaty odstępnego 419
6.5.8. Uzależnienie rozliczenia z nabywcą odstępującym od umowy od zawarcia przez dewelopera umowy z inną osobą 420
6.6. Odpowiedzialność za niewykonanie albo nienależyte wykonanie
zobowiązania 422
6.6.1. Niewykonanie umowy przez dewelopera 422
6.6.2. Niewykonanie umowy przez nabywcę 432
6.6.3. Niewłaściwe wykonywanie robót budowlanych 435
6.6.4. Wadliwe wyodrębnienie części nieruchomości 439
6.6.5. Wady przedmiotu umowy 442
6.6.6. Pozostałe przypadki odpowiedzialności dewelopera lub nabywcy 448
6.7. Wpływ ogłoszenia upadłości dewelopera na wykonanie umowy 451
6.7.1. Sytuacja prawna nabywców pośród innych wierzycieli upadłego dewelopera 451
6.7.2. Skutki ogłoszenia upadłości dewelopera dla nabywców w dotychczasowym stanie prawnym 454
6.7.3. Odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów 463
6.8. Podsumowanie 472
Rozdział 7 Wnioski 475
7.1. Społeczne znaczenie umowy deweloperskiej oraz jej prawne
wyodrębnienie 475
7.2. Uzasadnienie potrzeby uchwalenia ustawy dotyczącej umów
deweloperskich 478
7.3. Proponowane rozwiązania legislacyjne 483
7.4. Wpływ przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na praktykę obrotu antycypacja skutków regulacji 495
Załącznik 1 Dobre praktyki formułowania treści umowy deweloperskiej 498
Załącznik 2 Rozwój prac nad projektem ustawy chroniącej prawa nabywców w umowach deweloperskich w latach 2002-2008 506
Załącznik 3 Wykresy i tabele 518
Wykaz orzeczeń 527
Bibliografia … 535